原报告 | 华发物业借壳上市后成色初探

　　观点指数 近两年物业服务企业潮涌，选手众多，而有的物企则选择了略显不同的方式进军。

　　3月15日，华金国际资本控股有限公司公告称，拟更改公司名称，将由“华金国际资本控股有限公司”更改为“华发物业服务集团有限公司”，并于3月18日上午9时起生效。

　　若从2014年珠海华发对壳资源卓智控股的股权收购协议开始计算，到正式改名完成，华发物业这场借壳上市的进程接近7年之久。

　　在目前普遍采用提交招股书申请的方式登录港股的物业企业中，这确实可以说比较另类。

　　借壳上市长跑

　　通过借壳进行资产置换来实现间接上市，是部分企业寻求对接资本市场的方式之一。与通常申请资质然后IPO上市相比，借壳上市在审批和信息披露方面都较为宽松，可以避开财务和法律上的尽职调查程序，不用长期排队，上市成功的概率也较高。

　　2014年首只物业股彩生活登陆，同年，华发集团以3.99亿元的对价收购了卓智控股这一港股上市平台。

　　在3年后的2017年，卓智控股更名为华金国际资本，此间与其后，华金国际资本陆续发展了金融服务、酒店以及会展服务等相关业务，与华发集团内部其他子公司也一直有密切的业务往来，只是经营情况并不优质，部分业务常年录得亏损。

　　2019年12月，华金国际资本以7.34亿元中标和辉集团，而几个月前和辉集团在华发集团的内部重组后间接全资持有华发物业服务。至此，华发物业的上市计划才逐渐进入公众视线。

　　2020年1月，华发物业板块已基本融入上市平台，华金国际资本也正式新增物业管理服务。同年，华金国际资本最后两单酒店物业租赁框架协议到期且不再续签，酒店租赁经营业务宣告终止，经营状况较为不善的财经印刷和金融业务也在年内完成了剥离及出售。

　　到2021年3月正式更名完成，除了物业管理及相关增值服务之外，华发物业服务的主要业务仅剩下酒店顾问以及会展服务，从华发物业对外“一核两翼”的宣传来看，这两项业务应该会作为其特色而继续存续。

　　资料来源：企业公告，观点指数整理

　　总体来看，华发物业服务对上市计划进行了长年的布局和准备，过程与其他物企相比虽然显得有些曲折和漫长，但总算成功进入港股市场获得手段。

　　另外，借壳上市这一手段的重要优势还在于，当资产置换完成，盈利能力大幅提高后，原上市平台的股价及市值通常能获得大幅增长。

　　数据来源：Choice，观点指数整理

　　从实际情况来看，在华金国际资本最初宣布收购和辉集团后，股价仅在短期内有一定爆发，两周涨幅接近40%。不过，把时间线拉长来看，截至目前，华发物业已注入上市平台一年有余，也已公布，在这一年期间，华发物业股价并未取得太大突破。

　　2021年5月13日，华发物业收盘价仅为0.223港元，与2014年收购上市平台时0.211港元的市价相比涨幅甚微，仍旧是“仙股”。

　　究其原因，在华发物业借壳长跑的这段过程中，市场对物业服务企业的态度也已发生变化。港股物业股数量从仅有彩生活1只扩张到如今41只，物业股经历了从稀缺到资本市场宠儿再到如今企业分化严重的阶段。

　　在缺少稀缺性以及市场热度之后，华发物业想要获得资本市场青睐，还有努力的空间。

　　再考虑到较为曲折的上市路径，以及借壳上市导致并未有机会在首次公开发行中募集资金，华发物业的这场借壳上市之旅，看似走了捷径，但更像是绕了一条远路。

　　年报初揭面纱

　　由于跳过了IPO进程，外界对华发物业服务的成色一直不甚清晰。

　　4月末，华发物业公布了2020年年报，这也是其物业板块资产注入上市平台后的首份年报。在这份年报中，华发物业的详细基本面得以呈现。

　　华发物业是具有国企背景的老牌物企，成立于1985年，业务主要集中在大湾区，经过一系列的重组及业务剥离，目前业务及发展策略主要是“一核两翼”，即物业管理为核心，酒店咨询及会展服务作为辅助。

　　其中，物业管理占总收入94.3%，作为“两翼”的酒店咨询与会展服务业务2020年总计录得约4200万港元亏损，目前尚不能作为业务支撑点。

　　数据来源：官方公告，观点指数整理

　　不过，物业管理业务方面，背靠珠海华发，华发物业在市政及公建业态方面均有大量的项目和经验积累，国企背景及母公司支持使其未来在拓展公检法、医院、政府办公楼等公建类项目合约时也会具有明显优势，这可能会成为其业务亮点之一。

　　规模上来看，根据年报，截至2020年12月31日，华发物业合约面积约2760万平方米，收费面积约1670万平方米，合约在管比达到1.65，具有一定的未来增长潜力。

　　剔除年内已剥离业务后，华发物业2020年来自持续经营业务收入约10.86亿港元，同比增长14.1%，净利润约1.44亿港元，同比增长22.0%，规模与盈利能力均处于中游水平。

　　数据来源：官方公告，观点指数整理

　　值得注意的是，2020年末，华发物业资产负债率已达到135.0%，同比上升65个百分点。从来看，拉高华发物业资产负债率的主要是5.19亿港元一年内到期借贷，以及4.17亿港元应付关联方款项。根据附注，该部分主要为尚未付清，用于收购物业管理业务的款项及利息。

　　另外，华发物业在年报中提到，未来在多元化业态方面，主要通过收并购来拓宽业务边界；规模扩张方面，则是采取稳健发展策略，着重加强与第三方地产商和第三方公建类业务的拓展。

　　换句话说，华发物业还尚未表现出加入目前物管行业收并购大潮的想法。

　　截至2020年期末，华发物业手握现金及现金等价物6.65亿港元，考虑到目前较重的债务负担，尽管上市后有了新的融资平台，未来华发物业若想收并购进行规模扩张，或会存在压力。

　　原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。