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很多人认为疫情对房价会有影响，没想到是火上浇油的影响，深圳房价在疫情之后，承接去年涨势，又开始一波强劲上涨。 4月10在阿里法拍上拍卖的一套深圳宝安区新湖路壹方商业中心一期住宅，吸引了15人报名，经过88轮竞买，经过43次延时，最终成交价格锁定为5012.17万元。 这还不是近期成交的最高价，就在3月28日，同样在阿里法拍，有一套深圳市福田区竹子林蝴蝶谷名苑，面积389.76平方米，起拍价3836万元，9个报名者反复争夺，最终成交价为6230万元。  蝴蝶谷名苑的成交单价为16万元，新湖路壹方商业中心一期的成交单价为13.44万元。单价和总价都不算便宜。 很多人认为疫情对房价会有影响，没想到是火上浇油的影响，深圳房价在疫情之后，承接去年涨势，又开始一波强劲上涨。 统计数字没有显示，但是看房者和中介有深切体会，深圳福田、南山和宝安的一部分，稍微好一点的小区，房价已经开始全面向10万元挺近，一大部分超过10万元的房子，正排队走向13万元、15万元，向20万元跃进。超过20万元的小区，也已越来越多。 政府对此也有了反应，4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护市场平稳的通知》，对于中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。 这个通知和去年如出一辙，去年针对业主联合涨价，也出了政府严查的表态。但这种表态和历史上无数次表态一样，都触及不了房价上涨的核心。 贵上加贵 有好几个因素会限制法拍房房价，第一个是贷款，第一个是各种隐患。法拍房要求一次性付款，也可以借助贷款，不管是怎样付款，都是很庞大的数字，如果是贷款，以蝴蝶谷为例，按揭30年也要每个月支付25万元，会要求每月收入超过50万元。 但是成交即有道理，在一个中介网站上，蝴蝶谷的挂牌价格为30万一平米，几乎比法拍上的价格贵了一倍。如果扫除隐患，这个拍得者就浮盈了超过5000万元。  这还不是顶级豪宅，在一个中介网站上，记者发现有一套华侨城的别墅挂牌价达到3.9亿元，单价达到85.83万元，有一套东部华侨城的别墅挂牌价格为1.5亿元，单价达到61.99万元。记者特地向该中介公司核实，对方称房价没有挂错。  在另一个中介公司网站上，记者也发现一套单价57.99万元的住宅，面积172平米，总价达到1亿元，单价超过30万元的不在少数。 这些豪宅数量较少，本身就不是普通购房者所能承受，而且顶级豪宅一般会有不少赠送面积。 传统上的豪宅片区在香蜜湖，2002年水榭花都一期开盘，项目开盘价格达到2.68万元/平米，当时还有住宅开盘价在2000元/平米。现在该小区的市场价格为17-18万元之间。18年时间涨了15万元，也就是平均每年涨了将近一万元，买一套200平米的户型，每年就上涨近200万元，躺赢绝大多数国民。 附近的香蜜湖1号2005年多层住宅卖2.5-3万元/平方米，目前房价在19万元左右，也基本上是以每年1万元的价格在涨。 香蜜湖附近片区，房价基本上已在12万元以上，有不少在15万元以上，大户型卖三四千万元，小户型卖1000多万元。 最近涨的比较厉害的学区房，其实一直在涨。以深圳知名的百花片区为例，去年10月18日，深圳市福田区红荔村一位业主露出卖房意向，就有3个买主想签合同，业主提出，月底前支付全款的客户可以成交，最终当天下午其中一个买主一次性拿出了760万元，成功签约。 这套房价相当于11万元，当时已经很令人咋舌。现在短短6个月过去，该小区房价再次升级，一套75平米的房子挂牌价超过1100万元，均价到了15万元。 百花片区的明星盘是金茂礼都，因为都是小户型，成交活跃，金茂礼都分为AB两栋，B栋户型更小，是成交主力。  B栋36平米户型2016年9月份成交价为425万元，2017年年底450万，2018年一季度末涨到480，去年10月份前的户型成交已在580万元，如果学位被占用，则叫价570万元。 目前该户型挂牌价已经到了790万元，单价到了22万元。 南外大冲分校连续两年考试成绩较佳，原来的老破小也变成了明星盘。科苑居1995年建成，公摊面积大，没通天然气，但有南外大冲中小学学位，总价低，为普通收入者提供了进入稍好一点学校就读的机会。 2019年5月份，科苑居26平米一房南向成交价170万元，32平米一房南向196万元，42平米一房南向290万元。去年10月，同样26平方一房南向，成交价为270万元，32平米一房南向价格为310万元，42平米一房南向价格为390万元。  26平米户型5个月涨了100万元之后还没有停下，目前26平米挂牌420万元，均价到了16万元。不到一年这个户型涨了147%。35平米挂牌价格到了500万元，科苑居大户型均价也到了10万。 上面列举的多数是学区房和豪宅，或者既是豪宅又是学区房。 学区房上涨是因为优质学位稀缺，深圳2018年新增常住人口50万，小学生人数10年增长74%，幼儿园人数增长137%，深圳和附近的东莞、广州小学生人数都和北京上海相当，说明三地都吸纳了大量年轻人。深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长，其中大概一半是引进的人才，2018年全年共引进人才超过30万人，同比增长35.67%，这些人才平均年龄27岁，很快就会结婚生子。 记者走访百花、香蜜湖、科技园等数个学区，学区房处于哄抢状态，在售房源都很紧缺，导致出来一套诚意卖的业主，很快就被消化掉。最近一周百花成交20套房子，成交量和价格都在双升，学区里每个小区都在涨价，有些上涨了两三百万元。 不止学区房，记者走访一些学位一般的小区，一套房常常有两三家中介带人来看，价格稍微低一点就会很快卖掉。 一些很普通的房子也在涨，稍微好一点的社区单价就上了10万元，福田、南山和宝安一些高科技企业密集的区域，房价都水涨船高。 普通收入群体关心的是总价不高的房子，比如500万左右，如果是夫妻二人带两个孩子，如果每个月有两万元的结余，还可以承受，但这种房源在福田南山已越来越少。 根源 房价上涨各有各的道理，现在投资群体已经很少，多是真实刚需，中介介绍，的确有个群体收入在提高，可以承受目前的房价。 去年开始经济环境不佳，不少行业都在裁员减薪，今年过年后更是如此，有些小微企业没有收入连房租也支付不起。但是从购买力上看，似乎是越来越强。 有人将原因归结于政府扩大放贷的预期，政府的确在扩大放贷，2008年房价在快速下跌之后，又马上升温，这次连下跌也没有出现，就直接升温了。 放贷规模增加，和城市化一直是房价上涨的原因之一，2020年中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年，广义货币增加了4倍。深圳居民还善于加杠杆，2018年深圳居民存款1.38万亿元，贷款2万亿元。 具体到深圳这个城市，存在资源错配。深圳市政府在做规划时，给住宅留下的面积太少。 2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。这文件规定到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里，大部分用于综合交通、市政设施、教育，而保障房用地仅有31万平米。 深圳居住用地只占整个城市面积的11%。伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。 2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，深圳在2017年全年纯住宅用地零供应，其中还有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米。 2018年深圳住宅用地供应(包含人才房)仅15.8万平方米，2019年直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还是限售三年的人才房。 从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。 没有新增供应，只能来回买卖老房。2019年深圳一手住宅成交3.8万套，二手房成交为7.7万套。2018年深圳一手住宅成交2.9万套，二手住宅成交6.4万套。2017年深圳一手住宅成交2.58万套，二手住宅成交6.36万套。 可以发现，最近三年深圳二手房成交量大概相当于一手房的2倍。 满足城市需要关键是投入了多少新房，来回买卖二手房只能是在存量在做文章，而且由于住宅用地供应有限，等存量住宅用完消耗完毕之后，深圳未来的市场对普通人会更不友好。 而且，深圳房市还跑进来一个重量级玩家。今年3月初，深圳举行土地拍卖， 除宝安燕罗商住地块流拍外，宝安尖岗山、龙华民治、盐田三块宅地全被深圳市人才安居集团有限公司拿下。 深圳市人才安居集团频频拿地，不但在深圳拿地，还在附近的东莞和深汕合作区拿地。很少有房企能PK过这样的对手，深圳人才安居集团大大挤占了普通住宅的用地空间。 深圳人才安居集团成立背后，意味着深圳在住宅供应上的基调已经发生变化，深圳已经把重心放在安居保障房上，优先保障一部分人，普通市民的需求已经被选择性忽略。 住宅供应不足，政府在写字楼等办公场所，和工业用地上却相当阔绰。但是深圳写字楼闲置，租金甚至低于住宅，深圳市政府规定“工业用地红线”有270平方公里。用意在于产业不空心化，但深圳要做多大湾区龙头，不可能样样都做。 深圳居住用地占比仅比香港的8%高一点，在限制居民用地方面，深圳正在全面香港化。 可怕的是深圳人口还在快速增长，毕业落户到深圳是有人才引进生活和住房补贴的，落户之后，大学本科毕业生补贴1.5万元，研究生补贴2.5万元，博士生补贴3万元。落户到每个区还会有另外的补贴，每个区的标准不同，宝安区等能和市补贴做到1:1配套。 每年50万人流入深圳，他们需要住房，而且深圳原本商品房有限，还有很大一个群体住在城中村、农民村，都有购房需求。 深圳每年创造出巨额财富，去年深圳创造了2.69万亿元的GDP，这些财富的相当一部分会流入房市，当3万套左右的新房满足不了需求，他们就会跑到这个地方，将房价拉升起来。在整体供不应求之下，只有少量房源放出，过多的财富追逐这些少量的房源，就决定了整体房价。 很多消费者用收入购房比来衡量房价高低，本身并没有错，但是在市场总量供不应求之下，房价由少量高收入群体的支付能力来决定，其他群体只能被动加入。 表象 这两年频繁出现深圳千万豪宅被“秒光”的新闻。这些新闻背后，一方面是新房价格在限价之下定的较低，更重要的是房源少。 3月24日，有网友在社交平台上爆料，深圳有楼盘虽然对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的“喝茶费”才能买房，这笔喝茶费，动辄高达100万。爆料网友还给出了一份喝茶费内部报价单：其中一个楼盘116平方米4房户型总价1120万元，喝茶费100万元；89平方米3房户型总价816万元，喝茶费85万元。另一个楼盘97-100平方米2房，喝茶费75万元。 宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。 这和南山区的反应很像，房价上涨去检查和打击中介。去年有小区业主内部谈话要联合涨价，也被打击。 这些打击都没什么用。政府如果将力量用在这些上面，可能会误解购房者，购房者如果以此判断，可能会错过买房时机。购房者应该看的是政府投入多少新房，就像政府在粮食舆情风波时，频繁对外讲话，称库存里有多少粮食，这才是最重要的办法。 想要稳房价，或者降房价，最好的办法是投入新房源，投入新的住宅地块。 去年11月11日开始，深圳税务局对于商品房实行了新的征税标准，容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。 这个政策出来后，房价立即上涨，这反应了买卖双方中买方的弱势，卖方很容易将政府所免部分收入囊中，这本质上是供不应求所致。 深圳上一波大涨，是在2015年开始，“330政策”一出，连续十多个月上涨后，深圳新房、二手房价格分别从2.5万元/平、3.4万元/平涨到5万元/平。 实际上，当时深圳的新房就不够。深圳2015年新房成交6.6万多套，以每套住三人计算，新增安置不到20万人，当年深圳有60万新增人口。新房供应不足导致二手房成交激增，2015年深圳二手房成交12.7万套，增幅超过一倍。 当时很多人都称房价上涨过高，政府也出台各种政策，似乎是为了限制房价上涨，但从深圳来看，不少地方房价在2016年的基础上继续翻倍。 很多市民对开发商缺乏好感，认为开发商是黑心商人把购房者榨干了，实际上是发泄错了情绪，开发商就像是种地的农民，是满足粮食需求的人，他们如果能多种地，粮食价格自然就会平稳。多年政府常常限制开发商贷款，限制土地供应，其实是减少了房产供应。 真正想要稳住房价，政府要增加住宅土地供应，而不是做一些表态和检查。扶持或者解除对开发商的限制。一旦超高房价出现，出现一个高房价的庞大利益群体，政府真要想调减房价，就会遭遇处处掣肘。
（文章来源：证券时报·e公司） |
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